Expert-comptable en LMNP : est-il obligatoire au régime réel ?
Vous envisagez de passer votre LMNP au régime réel et vous vous demandez s’il est obligatoire de faire appel à un expert-comptable ?
La réponse est simple : non, le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire en LMNP, y compris au régime réel.
En revanche, ce régime implique de respecter plusieurs obligations comptables et fiscales. Il faut donc être en mesure de tenir une comptabilité conforme et de produire les déclarations nécessaires.
Alors, que faut-il réellement faire au régime réel et peut-on gérer sa comptabilité LMNP soi-même ?
Un expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?
Non. Un loueur en meublé non professionnel peut gérer lui-même sa comptabilité et établir ses déclarations fiscales.
Le recours à un expert-comptable reste donc un choix, et non une obligation légale.
Cette règle vaut aussi bien au micro-BIC qu’au régime réel. La différence réside surtout dans les obligations à respecter : le régime réel demande une comptabilité plus complète, puisqu’il permet notamment de prendre en compte les charges réellement supportées et les amortissements.
Autrement dit :
Ce n’est pas l’expert-comptable qui est obligatoire, mais le respect des règles comptables et fiscales applicables au régime réel.
Quelles obligations faut-il respecter au régime réel ?
Au régime réel, les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le loueur doit notamment être en mesure de :
enregistrer ses recettes et ses dépenses ;
identifier les charges déductibles ;
suivre les immobilisations et les amortissements ;
déterminer son résultat fiscal ;
établir sa déclaration de résultat et ses annexes ;
transmettre les déclarations fiscales à l’administration ;
conserver les justificatifs nécessaires.
La comptabilité doit donc être suffisamment rigoureuse pour permettre de déterminer correctement le bénéfice ou le déficit issu de l’activité.
Pour mieux comprendre les documents à produire, consultez notre article « Liasse fiscale LMNP : comprendre les formulaires 2031 et 2033 ».
Peut-on gérer sa comptabilité LMNP soi-même ?
Oui. Un LMNP peut choisir de gérer seul sa comptabilité au régime réel.
Deux approches sont alors possibles.
Tout gérer manuellement
Il est possible de réaliser soi-même les écritures comptables, les calculs d’amortissement, le suivi des charges et les déclarations fiscales. Cette solution demande toutefois de bien maîtriser les règles applicables au LMNP et de suivre sa comptabilité régulièrement.
Une erreur de classement entre une charge et une immobilisation, un amortissement mal calculé ou une déclaration incomplète peut avoir un impact sur le résultat fiscal.
Il faut aussi anticiper une obligation souvent méconnue : dès lors que la comptabilité est tenue de manière informatisée (y compris sur un simple tableur), le loueur doit être en mesure de remettre à l’administration fiscale, en cas de contrôle, un fichier des écritures comptables (FEC). Ce fichier, au format normé, regroupe l’ensemble des écritures de l’exercice. Un tableur classique ne permet pas de le produire facilement, ce qui constitue une vraie difficulté pour le loueur qui gère tout seul.
Utiliser un logiciel dédié au LMNP
Un logiciel spécialisé peut permettre de simplifier une partie de ces démarches en guidant le loueur dans la tenue de sa comptabilité et la préparation de ses déclarations.
L’objectif est alors de conserver son autonomie tout en limitant les calculs et manipulations manuelles. Un bon logiciel permet également de générer le fichier des écritures comptables (FEC) au format exigé par l’administration fiscale, une obligation difficile à respecter lorsque la comptabilité est tenue sur un simple tableur.
C’est particulièrement utile au régime réel, où les différentes opérations comptables sont plus nombreuses qu’au micro-BIC.
Pourquoi utiliser un logiciel LMNP au régime réel ?
Un logiciel adapté au LMNP peut accompagner le loueur dans les différentes étapes de sa comptabilité.
Selon les fonctionnalités proposées, il peut notamment permettre de :
centraliser les recettes et les dépenses ;
faciliter le classement des charges ;
suivre les immobilisations et les amortissements ;
calculer le résultat fiscal ;
générer les documents nécessaires à la déclaration ;
faciliter leur transmission à l’administration.
Le logiciel joue donc principalement un rôle de guidage et d’automatisation.
Il ne dispense toutefois pas le loueur de renseigner correctement sa situation et de conserver les justificatifs associés à ses dépenses.
Vous pouvez également consulter notre article « Charges déductibles LMNP : lesquelles peut-on déduire au régime réel ? » pour mieux comprendre les dépenses prises en compte dans le calcul du résultat.
Quelles erreurs éviter lorsqu'on gère son LMNP en autonomie ?
Gérer soi-même son LMNP est possible, mais certaines erreurs sont particulièrement fréquentes au régime réel. Il faut notamment éviter de :
penser que la déclaration 2042-C-PRO suffit à elle seule ;
oublier de produire la liasse fiscale ;
confondre une charge déductible et une dépense à amortir ;
oublier certaines dépenses liées à l’activité ;
appliquer un mauvais traitement aux amortissements ;
ne pas conserver les factures et autres justificatifs ;
attendre la période de déclaration pour reconstituer toute sa comptabilité.
Une comptabilité suivie régulièrement au cours de l’année facilite considérablement la préparation de la déclaration fiscale.
Retrouvez également notre article « 5 erreurs qui coûtent cher en LMNP ».
FAQ – Expert-comptable et LMNP
Un expert-comptable est-il obligatoire au régime réel ?
Non. Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire, même au régime réel.
Le loueur doit toutefois respecter les obligations comptables et déclaratives applicables à son activité.
Peut-on faire sa comptabilité LMNP soi-même ?
Oui. Un loueur en meublé peut gérer lui-même sa comptabilité, à condition d’être en mesure d’enregistrer correctement ses opérations et d’établir les déclarations nécessaires.
Peut-on établir sa liasse fiscale LMNP sans expert-comptable ?
Oui. Il est possible d’établir et de transmettre une liasse fiscale sans passer par un expert-comptable. Cela suppose néanmoins de disposer d’une comptabilité conforme permettant de déterminer correctement le résultat fiscal.
Un logiciel LMNP suffit-il au régime réel ?
Un logiciel spécialisé peut permettre de gérer sa comptabilité et de préparer ses déclarations de manière autonome, selon les fonctionnalités qu’il propose.
Il reste cependant essentiel de renseigner correctement les informations relatives à son activité et de conserver les justificatifs correspondants.
Peut-on passer d'un expert-comptable à une gestion autonome de son LMNP ?
Oui. Il est possible de reprendre soi-même la gestion de sa comptabilité. Il faut néanmoins veiller à récupérer l’ensemble des éléments comptables nécessaires pour assurer la continuité du suivi, notamment les anciennes déclarations, les immobilisations et les amortissements en cours.
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