Charges déductibles LMNP : lesquelles peut-on déduire au régime réel ?

7 sept.

6 min de lecture

Assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux… Lorsque vous louez un logement meublé, de nombreuses dépenses peuvent être liées à votre activité.

Si vous êtes imposé au régime réel, certaines de ces charges peuvent être déduites de vos recettes locatives pour déterminer votre résultat fiscal. Mais attention : toutes les dépenses ne sont pas automatiquement déductibles et certaines doivent être amorties plutôt que déduites immédiatement.

Alors, quelles charges peut-on déduire en LMNP ? Sous quelles conditions ? Et comment faire la différence entre une charge et un amortissement ?

On fait le point.

Qu'est-ce qu'une charge déductible en LMNP ?

Une charge déductible est une dépense engagée dans le cadre de votre activité de location meublée qui peut, sous certaines conditions, être retranchée de vos recettes pour calculer votre résultat fiscal.

Autrement dit, au régime réel :

Recettes locatives – charges déductibles – amortissements déductibles = résultat fiscal imposable

La déduction d’une charge ne signifie donc pas que son montant est directement déduit de votre impôt : elle permet de réduire le résultat sur lequel l’imposition sera calculée.

La déduction des charges concerne le régime réel

Micro-BIC	Régime réel
Un abattement forfaitaire est appliqué	Les charges réellement supportées peuvent être prises en compte
Pas de déduction charge par charge	Chaque dépense éligible est comptabilisée

Au micro-BIC, vous ne déduisez donc pas vos dépenses individuellement. Au régime réel, les charges effectivement supportées peuvent être prises en compte lorsqu’elles respectent les conditions nécessaires.

Vous hésitez entre les deux régimes ? Retrouvez notre article « LMNP réel ou micro-BIC : quel régime choisir ? ».

Quelles conditions une charge doit-elle respecter ?

Pour être déductible, une dépense doit notamment :

être liée à l’activité de location meublée ;
être réellement supportée et justifiée ;
être rattachée au bon exercice ;
ne pas devoir être immobilisée et amortie.

Il n’existe donc pas de liste totalement automatique : la nature de chaque dépense et son lien avec l’activité doivent être examinés.

Quelles sont les principales charges déductibles en LMNP ?

Au régime réel, de nombreuses dépenses peuvent entrer dans le calcul de votre résultat fiscal.

Voici les principales catégories que l’on retrouve dans le cadre d’une activité de location meublée.

Les frais liés au financement du bien

Vous avez acheté votre logement à crédit ? Plusieurs frais liés au financement peuvent être pris en compte lorsqu’ils se rattachent bien à l’activité locative.

Cela peut notamment concerner :

les intérêts d’emprunt ;
l’assurance emprunteur ;
certains frais bancaires directement liés au financement ;
certains frais liés à la souscription de l’emprunt.

Une distinction est toutefois essentielle : le remboursement du capital emprunté n’est pas une charge déductible.

Prenons un exemple simple. Si votre mensualité de crédit est de 800 €, vous ne pouvez pas déduire automatiquement 800 € chaque mois. Une partie correspond au remboursement du capital, tandis qu’une autre correspond aux intérêts.

Ce sont ces différents éléments qu’il faut correctement distinguer en comptabilité.

Les charges liées au logement et à son fonctionnement

Les dépenses nécessaires au fonctionnement du logement loué peuvent également, selon leur nature et les conditions dans lesquelles elles sont supportées, entrer parmi les charges de l’activité.

On peut notamment retrouver :

certaines charges de copropriété ;
les frais d’eau ;
l’électricité ;
le gaz ;
certains abonnements, comme Internet, lorsqu’ils sont supportés par le propriétaire dans le cadre de la location ;
diverses dépenses courantes directement liées à l’exploitation du logement.

Une attention particulière doit être portée aux dépenses refacturées ou récupérées auprès du locataire afin d’éviter de comptabiliser deux fois le même élément.

Les assurances liées à la location

Plusieurs contrats d’assurance peuvent être directement rattachés à l’activité locative.

C’est notamment le cas, selon votre situation, de :

l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
la garantie loyers impayés (GLI) ;
certaines assurances spécifiquement souscrites pour le logement ou l’activité locative.

Pour être prise en compte, la dépense doit toujours conserver un lien avec l’activité de location meublée.

Les impôts et taxes liés à l’activité

Certains impôts et taxes supportés dans le cadre de la location peuvent également constituer des charges.

Selon la situation du loueur et du logement, cela peut notamment concerner :

la taxe foncière, pour les éléments effectivement supportés par le propriétaire et admis en charge ;
la cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsqu’elle est due ;
certaines autres taxes directement liées à l’activité.

Les frais de gestion et de comptabilité

Gérer un logement meublé peut également générer différents frais administratifs et professionnels.

Peuvent notamment être concernés, lorsqu’ils sont engagés pour les besoins de l’activité :

les honoraires de gestion locative ;
les frais de comptabilité ;
certains logiciels ou outils utilisés pour gérer la comptabilité et la déclaration de l’activité ;
certains frais d’agence liés à la gestion ou à la mise en location ;
certains honoraires professionnels ;
certains frais engagés dans le cadre d’un litige lié à la location.

Là encore, c’est le lien entre la dépense et l’activité LMNP qui est déterminant.

Les dépenses d’entretien, de réparation et certains travaux

C’est souvent ici que la distinction devient plus délicate.

Une dépense réalisée dans le logement peut parfois être comptabilisée directement comme une charge. Dans d’autres situations, elle doit être considérée comme une immobilisation et son coût est alors réparti sur plusieurs années grâce à l’amortissement.

Le traitement dépend notamment :

de la nature de la dépense ;
de son importance ;
de sa durée probable d’utilisation ;
de son effet sur le bien ou l’équipement concerné.

Une réparation courante et la rénovation complète d’un élément du logement ne seront donc pas nécessairement comptabilisées de la même manière.

C’est pourquoi il faut éviter une règle trop simpliste du type :

« travaux = charges déductibles ».

Le bon traitement comptable doit être déterminé en fonction de la dépense concernée.

Charge déductible ou amortissement : quelle différence ?

La distinction est importante en LMNP au régime réel.

Une charge déductible vient réduire le résultat de l’exercice auquel elle se rapporte.

Un amortissement permet au contraire de répartir le coût d’un bien ou d’un équipement utilisé durablement dans l’activité sur plusieurs années.

Dépense	Traitement généralement rencontré
Intérêts d’emprunt	Charge
Assurance liée à la location	Charge
Honoraires de gestion	Charge
Mobilier	Souvent amorti
Équipement durable	Souvent amorti
Travaux	Selon leur nature
Bien immobilier	Amorti, hors valeur du terrain

Le traitement dépend donc de la nature de la dépense : tout ce qui est payé dans le cadre de la location n’est pas nécessairement déductible immédiatement.

Quelles dépenses ne peut-on pas déduire directement en LMNP ?

Être au régime réel ne permet pas de déduire automatiquement toutes les dépenses liées au logement.

Ne peuvent notamment pas être déduits directement :

les dépenses personnelles ou sans lien suffisant avec l’activité ;
le remboursement du capital de l’emprunt ;
les dépenses qui doivent être immobilisées puis amorties ;
les dépenses qui ne peuvent pas être suffisamment justifiées.

Une dépense peut donc être liée à votre LMNP sans pour autant constituer une charge immédiatement déductible.

Quels justificatifs conserver pour ses charges LMNP ?

Chaque charge enregistrée doit pouvoir être justifiée.

Il est donc important de conserver notamment :

les factures ;
les contrats et documents d’assurance ;
les échéanciers d’emprunt ;
les avis d’imposition ;
les appels et relevés de charges de copropriété ;
les factures de travaux ou de prestataires.

L’idéal est de centraliser ces documents tout au long de l’année afin de faciliter la tenue de la comptabilité et la préparation de la déclaration fiscale.

Comment les charges déductibles réduisent-elles l'impôt en LMNP ?

Prenons un exemple volontairement simplifié.

Un loueur en meublé perçoit au cours de l’année :

12 000 € de recettes locatives.

Il supporte également :

1 500 € d’intérêts et de frais liés à son emprunt ;
900 € de taxe foncière et autres charges admises ;
500 € d’assurance et de frais de gestion ;
600 € d’autres dépenses déductibles.

Soit :

3 500 € de charges déductibles.

Avant prise en compte des éventuels amortissements, son résultat est donc :

12 000 € – 3 500 € = 8 500 €

Les 3 500 € de charges n’ont donc pas permis d’« économiser 3 500 € d’impôt ».

Elles ont permis de réduire de 3 500 € le résultat servant de base au calcul de l’imposition, avant prise en compte des autres éléments comptables et fiscaux applicables.

Cette distinction est essentielle pour comprendre le véritable intérêt du régime réel.

FAQ – Les charges déductibles en LMNP

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt en LMNP ?

Oui, au régime réel, les intérêts d’un emprunt contracté pour l’activité locative peuvent être pris en compte sous certaines conditions. En revanche, le remboursement du capital n’est pas déductible.

Peut-on déduire la taxe foncière en LMNP ?

La taxe foncière peut être comptabilisée parmi les charges pour les éléments effectivement supportés par le propriétaire et admis en déduction.

Peut-on déduire les travaux en LMNP ?

Cela dépend de leur nature. Certains travaux peuvent être enregistrés en charges, tandis que d’autres doivent être immobilisés puis amortis.

Peut-on déduire l’achat de meubles en LMNP ?

Le mobilier nécessaire à la location peut être pris en compte, mais il est souvent amorti sur plusieurs années plutôt que déduit immédiatement.

Peut-on déduire les frais de notaire en LMNP ?

Les frais d’acquisition font l’objet d’un traitement comptable spécifique et ne doivent pas être assimilés automatiquement à une charge courante.

Peut-on déduire ses charges en micro-BIC ?

Non. Au micro-BIC, les dépenses ne sont pas déduites individuellement : l’administration applique directement un abattement forfaitaire sur les recettes.